Nadzór nad pracami budowlanymi jako kierownik budowy

1. Obowiązki kierownika budowy wg prawa budowlanego:

Funkcję kierownika budowy może pełnić tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi do kierowania robotami budowlanymi. Podstawowe obowiązki kierownika budowy wymienione w Prawie budowlanym to:

1. złożenie oświadczenia o przyjęciu obowiązków kierowania budową oraz protokolarne przejęcie od inwestora placu budowy;
2. zapewnienie wykonania odpowiedniego zabezpieczenia i odgrodzenia terenu budowy oraz umieszczenie tablicy informacyjnej budowy;
3. przed rozpoczęciem budowy sporządzenie lub zapewnienie sporządzenia planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (kierownik odpowiada za jego treść i podpisuje);
4. zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu (po wytyczeniu geodeta dokonuje wpisu w dzienniku budowy);
5. kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę oraz przepisami, w tym techniczno-budowlanymi i dotyczącymi bezpieczeństwa i higieny pracy;
6. prowadzenie dokumentacji (w tym dziennika budowy), a po zakończeniu prac przygotowanie dokumentacji powykonawczej;
7. wstrzymanie robót w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia na budowie oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym inwestora;
8. realizacja zaleceń wpisanych (przez inspektora nadzoru, projektanta) do dziennika budowy;
9. zgłaszanie inwestorowi (inspektorowi nadzoru inwestorskiego) do sprawdzenia lub odbioru zakończonych robót ulegających zakryciu bądź zanikających zapewnienie wykonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru – kierownik budowy musi pamiętać o konieczności sprawdzenia szczelności instalacji gazowej, pomiarach instalacji elektrycznej, odgromowej, o odbiorach przyłączy;
10. po zakończeniu robót zgłoszenie inwestorowi wybudowanego obiektu do odbioru (wpisem do dziennika budowy), uczestniczenie w czynnościach odbiorowych i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad;
11. przekazanie inwestorowi oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami;
12. przekazanie inwestorowi oświadczenia o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Kierownik budowy może też występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli uzna, że są one potrzebne dla zwiększenia bezpieczeństwa robót lub usprawnienia budowy domu. Można zresztą powiedzieć, że jest to także jego obowiązek, gdyż odpowiada za bezpieczeństwo na budowie.

Rolą kierownika budowy jest zorganizowanie budowy i dbanie o jej należyty przebieg pod względem zgodności z przepisami prawa, bezpieczeństwa i poprawności technicznej. Ta ostatnia nie zawsze jednak oznacza wysoką jakość oczekiwaną przez inwestora.

Trzeba też pamiętać, że kierownik budowy nie jest zobowiązany do reprezentowania interesów inwestora w kontaktach z wykonawcą, zwłaszcza gdy jest zatrudniony przez tego ostatniego. W takiej sytuacji o jakość robót powinien zadbać sam inwestor lub jego przedstawiciel na budowie, czyli inspektor nadzoru inwestorskiego.

Nadzór inwestorski jako inspektor nadzoru

Zgodnie z prawem budowlanym inspektor nadzoru inwestorskiego jest uczestnikiem procesu budowlanego – podobnie jak projektant, inwestor, kierownik budowy i kierownik robót. Inspektor nadzoru inwestorskiego powinien posiadać określone uprawnienia budowlane. Nadzoru inwestorskiego nad budową nie może pełnić osoba będąca kierownikiem robót albo kierownikiem budowy. Zatrudnienie doświadczonego inspektora chroni inwestora przed problemami pojawiającymi się na budowie i dodatkowymi kosztami inwestycji. Jeżeli inspektor nadzoru ma kontrolować rozliczenia finansowe inwestora, powinien też mieć stosowną wiedzę z zakresu kosztorysowania robót budowlanych.

Zgodnie z Art. 25 prawa budowlanego inspektor nadzoru inwestorskiego:

sprawdza, czy roboty budowlane są wykonywane zgodnie z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami i zasadami wiedzy technicznej,

1. weryfikuje jakość wykonywanych robót budowlanych,
2. kontroluje, czy użyte materiały budowlane są dopuszczone do stosowania w budownictwie, tj. czy posiadają wszystkie wymagane przepisami oznakowania (m.in. znak budowlany B lub oznakowanie CE) oraz czy są stosowane zgodnie z ich przeznaczeniem,
3. sprawdza i odbiera roboty budowlane ulegające zakryciu lub zanikające,
4. uczestniczy w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych,
5. bierze udział w odbiorze gotowych obiektów budowlanych i przekazuje je do użytkowania,
6. potwierdza, czy roboty rzeczywiście wykonano oraz czy usunięto ewentualne wady,
7. na żądanie inwestora kontroluje rozliczenia budowy.

Podczas budowy domu nie trzeba zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego. Czasem jednak warto. Na przykład wówczas, gdy zostanie zatrudniona firma wykonawcza, która posiada własnego kierownika budowy. W takiej sytuacji inwestor powinien mieć na budowie swojego przedstawiciela.

Nadzór nad pracami przeprowadzanymi na zabytkach

Zdobyte doświadczenie oraz dokumenty je poświadczające umożliwiają mi prowadzenie prac na zabytkach jako Kierownik Budowy lub Inspektor Nadzoru. Wymagają ich wszystkie obiekty wpisane do rejestru zabytków, a także takie, które znajdują się w obszarze objętym takim wpisem (jak na przykład całe fragmenty miast) mimo iż same w spisie nie figurują. Objęcie wpisem do rejestru zabytków danego obszaru miasta ma na celu ochronę konkretnego założenia urbanistycznego, jako układu budynków i ulic oraz otaczającej ich zieleni, a w szczególności ich wzajemnego usytuowania i cech stylistycznych. Wszelkie prace budowlane i remontowe (na przykład wszelkie ingerencje w wygląd budynku takie jak wymiana okien, zastosowanie ocieplenia, wymiana pokrycia dachowego, czy nawet zawieszenie szyldu na elewacji) prowadzone na takim obszarze muszą być prowadzone za zgodą organu konserwatorskiego.

Nadzór inwestycji, kontrola kosztów budowy, rozliczanie prac budowlanych

1. Etap przygotowania inwestycji.

1. Sporządzenie budżetu na wszystkich etapach inwestycji oraz oszacowanie kosztów inwestycji.
2. Analiza oszczędności – rekomendacje zmian projektowych, materiałów zastępczych, technologii robót lub innych w celu obniżenia kosztów inwestycji zgodnie z wymaganiami przedstawionymi przez inwestora.
3. Kosztorysy inwestorskie i przetargowe.
4. Przygotowanie oraz kompletowanie dokumentacji przetargowej (umowy, projekty, kosztorysy, warunki realizacji inwestycji itp.)
5. Obsługa przetargów na wykonawstwo robót budowlanych i instalacyjnych (opracowanie dokumentacji przetargowej, analiza ofert, konsultacje z oferentami, doradztwo przy wyborze wykonawców).
6. Rozpoznawanie rynku potencjalnych firm wykonawczych.

2. Etap realizacji budowy.

1. Analizy przetargowe, rekomendacje oraz negocjacje z poszczególnymi wykonawcami.
2. Rozliczenia robót odbywają się na zasadach określonych w umowie z Inwestorem oraz jego umowy z Wykonawcą. Zazwyczaj ustala się, że bieżące rozliczenia odbywają się co miesiąc. Zgodnie z przepisami na budowie prowadzona jest książka obmiarów. Na jej podstawie Wykonawca co miesiąc sporządza wniosek o płatność. Wykaz ten jest sprawdzany i potwierdzany przez odpowiednich branżowych inspektorów nadzoru, a następnie Zarządzający sporządza „Protokół odbioru robót – zaawansowania finansowego”, który stanowi dokument pozwalający na wystawiane przez Wykonawcę faktury miesięcznej.
3. Rozliczenia elementów lub obiektów ukończonych są dokonywane tylko w przypadku, gdy przewiduje to umowa i odbywają się na podstawie odbiorów częściowych. Rozliczenie całości robót odbywa się na podstawie odbioru końcowego. Ostateczne rozliczenie wykonania robót i zwolnienie Wykonawcy od wszelkich zobowiązań odbywa się po zakończeniu okresu gwarancji i rękojmi.
4. Rodzaje umów pod względem sposobu rozliczeń:
   • Wynagrodzenie obmiarowe.
     Umowy obmiarowe są rozliczane zarówno w trakcie realizacji (faktury przejściowe), jak po ukończeniu, według ilości faktycznie wykonanych robót. Do takiego sposobu rozliczenia konieczny jest wyceniony przedmiar robót, w którym podane są zaoferowane przez Wykonawcę stawki i ceny za wykonanie określonych robót. Płatności dla wykonawcy są dokonywane na podstawie ilości robót rzeczywiście wykonanych i zatwierdzonych przez Zarządzającego realizacją umowy. Wykonawca jest pewny, że otrzyma zapłatę za taką ilość robót, jaka jest faktycznie do wykonania. Może to spowodować zmianę ostatecznej wartości ceny umownej i dlatego przy zawieraniu tego typu umów Zamawiający powinien zabezpieczyć odpowiednią rezerwę finansową w preliminarzu kosztów inwestycji na ewentualne pokrycie zwiększonych kosztów robót. Ryzyko przy kontraktach obmiarowych rozłożone jest więc zarówno na Zamawiającego jak i na Wykonawcę, z tym że większą część ryzyka ponosi Zamawiający.
   • Wynagrodzenie ryczałtowe.
     Dla umów rozliczanych na bazie ryczałtu określa się cenę ryczałtową jako należną Wykonawcy za wykonanie określonych robót bez wyszczególniania poszczególnych składowych tej ceny. Do oferty Wykonawca załącza „Wyceniony wykaz elementów rozliczeniowych”, który po podpisaniu umowy staje się jej integralnym składnikiem i służy do określania wartości robót przy wystawianiu faktur przejściowych. Ustalona w umowie wysokość wynagrodzenia ryczałtowego jest ostateczna, niezależnie od rozmiaru robót budowlanych i innych świadczeń oraz ponoszonych przez Wykonawcę kosztów ich realizacji. Tego typu kontrakt stosuje się zwykle do kontraktów, w których da się z dużym stopniem prawdopodobieństwa określić ilość i jakość robót przewidzianych do wykonania. Przy kontrakcie ryczałtowym większa część ryzyka obciąża Wykonawcę.

Odbiory budynków, mieszkań, itp.

Przed dokonaniem odbioru Inwestor powinien przesłać posiadaną dokumentację inwestycji. Pozwala to na wcześniejsze zapoznanie się z odbieranym obiektem, standardem wykończenia, omówieniem odbieranego zakresu a także umożliwia na odpowiedzenie na pytania zadane przez Klienta.

Odbiór obiektu polega na sprawdzeniu:

• zastosowanych materiałów z użytych materiałów,
• zgodności rozmieszczenia ścian z projektem,
• krzywizny ścian, sufitów,
• poprawność wykonania tynków i posadzek,
• kątów pomiędzy ścianami i sufitami,
• lokalizacji instalacji elektrycznej,
• lokalizacji instalacji wodnej i kanalizacyjnej, wentylację, co,
• poprawności montażu drzwi, okien, parapetów itp.,
• izolację balkonów, tarasów,
• elewację,
• pokrycie dachu,
• oraz inne elementy uzgodnione z Klientem.

Na życzenie Inwestora sporządzam protokół z odbioru.

Przeglądy okresowe budynków

W zakresie posiadanych uprawnień budowlanych oferuję przeglądy okresowe obiektów.

Zgodnie z Art. 62 prawa budowlanego:

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

   1.1. okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
   a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
   b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
   c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

   1.2. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

   1.3. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli…”.

   Prawo budowlane wyłącza z obowiązkowej kontroli właścicieli i zarządców:
   1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
   2. obiektów budowlanych:
   a) budownictwa zagrodowego i letniskowego,
   b) obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę.

ZAPYTANIE OFERTOWE